Науково-практичний коментар до ст. 393 Господарського кодексу України

1. Оцінка іноземних інвестицій, включаючи внески до статутного капіталу підприємства з іноземними інвестиціями, здійснюється в іноземній конвертованій валюті та у гривнях, за згодою сторін, на основі цін міжнародних ринків або ринку України. При цьому перерахунок сум в іноземній валюті у гривні провадиться за курсом, встановленим Національним банком України.

Коментар:

1. Дана стаття передбачає, що іноземні інвестиції та інвестиції українських партнерів, включаючи внески до статутного фонду підприємств, оцінюються в іноземній конвертованій валюті та у валюті України за домовленістю сторін на основі цін міжнародних ринків або ринку України. Перерахування інвестиційних сум в іноземній валюті у валюту України здійснюється за офіційним курсом валюти України, визначеним Національним банком України. При реінвестиціях прибутку, доходу та інших коштів, одержаних у валюті України внаслідок здійснення іноземних інвестицій, перерахування інвестиційних сум провадиться за офіційним курсом валюти України, визначеним Національним банком України на дату фактичного здійснення реінвестицій.

2. Якщо ж інвестування здійснюється не іноземною валютою, а рухомим і нерухомим майном та пов\’язаними з ним майновими правами або іншими цінностями (майном), то оцінка майна провадиться на підставі договору між суб\’єктом оціночної діяльності – суб\’єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна, що завершується складенням звіту про оцінку майна, який є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб\’єктом оціночної діяльності – суб\’єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо провадили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб\’єкта оціночної діяльності.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, до порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб\’єктом оціночної діяльності – органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно. Якщо процедурами з оцінки майна для складання акта оцінки майна передбачене попереднє проведення оцінки майна повністю або частково суб\’єктом оціночної діяльності – суб\’єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає затвердженню керівником органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

3. Специфічним є оцінювання нерухомого майна. У разі оцінки будівель (споруд) методом витрат можуть бути використані такі способи: оцінки за вартістю одиничного показника будівельного аналога. За цим способом витрати на спорудження одиничного показника (квадратного метра загальної площі чи кубічного метра будівельного об\’єму) будівельного аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних показників будівлі (споруди), що оцінюється; оцінки за вартістю конструктивних елементів будівлі (споруди), за яким витрати на спорудження одиничного показника кожної складової частини будівлі (враховуючи витрати на матеріали, робочу силу та прибуток підрядчика) помножуються на кількість одиничних показників кожної складової частини будівлі (споруди) і додаються; кількісного аналізу, за яким додаються всі прямі та непрямі витрати на спорудження нової будівлі (споруди). У разі оцінки будівель (споруд) застосування коригуючих коефіцієнтів повинно бути ретельно обгрунтовано наведеними розрахунками їх впливу на вартість. У випадку оцінки вбудованих приміщень методом витрат значення одиничного показника, прийняте для будівлі в цілому, повинно коригуватися з урахуванням фактичної питомої ваги будівельних конструкцій та технічного обладнання у відновній вартості приміщення. Для оцінки вбудовано-прибудованих приміщень методом витрат базову вартість одиничних показників рекомендується приймати окремо для вбудованої і прибудованої частин приміщення.

4. У разі оцінки специфічних видів майна (незавершеного будівництва, устаткування, нематеріальних активів тощо) обов\’язковим є застосування спеціальних методів та технічних прийомів експертної оцінки, про що обов\’язково зазначається у звіті.

Фізичний знос об\’єкта експертної оцінки визначається на основі даних натурного обстеження відповідно до нормативно-законодавчих актів. Величина фізичного зносу окремих конструкцій, технічного обладнання та їх частин визначається шляхом порівняння нормативних ознак зносу з ознаками зносу, що виявлені під час натурного обстеження. При цьому щодо будівель (споруд) посилання на пункт Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 02.07.93 р. N 52, є обов\’язковим.

Питома вага окремих конструктивних елементів у відновній вартості будівлі або споруди визначається за даними нормативних документів про визначення вартості одиничних показників або за даними аналізу зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва. Середньозважений фізичний знос будівлі (споруди) визначається відповідно до Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 02.07.93 р. N 52.

Конкретна величина фізичного зносу конструктивних елементів (наприклад, для будівель та споруд) у межах нормативного інтервалу визначається з дотриманням таких вимог: за наявності в конструктивному елементі всіх ознак фізичного зносу приймаються його максимальні значення; за наявності в конструктивному елементі тільки однієї ознаки фізичного зносу приймаються його мінімальні значення; за наявності декількох ознак фізичного зносу конструктивного елемента його величина визначається шляхом інтерполяції ознак залежно від характеру виявлених руйнувань.

Числові значення величин фізичного зносу конструктивних елементів подаються з точністю до цілих чисел.

Визначення інших видів зносу (функціонального та морального) здійснюється лише за умови застосування загальноприйнятої методики обчислення їх величини та наведення у звіті конкретних розрахунків по об\’єкту експертної оцінки.