Науково-практичний коментар до ст. 1232-1 Цивільного кодексу України

 

1. До спадкоємців переходять усі права та обов\’язки за договором оренди житла з викупом, які мав спадкодавець.

2. Відмова спадкоємців від договору оренди житла з викупом здійснюється у порядку, встановленому статтею 1273 цього Кодексу.

3. Дострокове припинення договору оренди житла з викупом за ініціативою спадкоємців здійснюється у порядку, визначеному законом.

Коментар:

Коментована стаття встановлює правила спадкування прав та обов\’язків орендаря за договором оренди житла з викупом. Оскільки право власності на орендоване житло переходить до орендаря з моменту сплати викупних платежів в повному обсязі, в разі смерті орендаря до цього моменту до складу спадщини включається не житло як об\’єкт цивільних прав, а саме права та обов\’язки орендаря за договором оренди житла з викупом.

Права та обов\’язки орендаря – спадкодавця переходять до спадкоємців в повному обсязі. Якщо спадкоємців є декілька, розподіл між ними прав та обов\’язків за даним договором здійснюється в загальному порядку, встановленому ЦК стосовно розподілу спадщини між кількома спадкоємцями (напр. ст. 1267 ЦК).

Частина 2 коментованої статті встановлює, що відмова спадкоємців від договору оренди житла з викупом здійснюється в порядку, встановленому ст. 1273 ЦК. Разом з тим, ст. 1273 визначає порядок реалізації права на відмову від прийняття спадщини. І ч. 5 цієї статті визначає, що відмова від прийняття спадщини є безумовною і беззастережною. Це означає, що спадкоємець може або відмовитися від прийняття спадщини цілком і повністю, або так саме цілком і повністю прийняти спадщину. Спадкове право не знає випадків часткового прийняття або відмови від спадщини. Спадщина або приймається спадкоємцем, або ні. Отже реалізувати право на відмову від договору оренди житла з викупом спадкоємець може лише шляхом відмови від спадщини в цілому. Відмова тільки від договору оренди житла з викупом з залишенням решти спадщини за спадкоємцем цивільним законодавством не допускається.

В разі, якщо спадкоємці прийняли спадщину, до складу якої включені права та обов\’язки за договором оренди житла з викупом, вони становляться орендарями за цим договором та можуть виступити з ініціативою щодо дострокового припинення цього договору. Договір оренди житла з викупом може бути припинений достроково в разі повної дострокової сплати викупних платежів або в інших випадках, передбачених договором (див., напр., п. 11 Примірного договору оренди житла з викупом, затвердженого наказом Мінрегіонбуду від 24 червня 2009 р. N 252).