Науково-практичний коментар до ст. 825 Цивільного кодексу України

 

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту набуття орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірвано у випадках, визначених законом.

2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

3. Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім\’ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Коментар:

Коментованою статтею встановлюються підстави одностороннього розірвання договору найму на вимогу наймача або наймодавця.

Частина 1 коментованої статті надає наймачеві право в будь-яким момент прийняти рішення про розірвання договору найму житла, незалежно від того, на який строк він укладений. Таке рішення наймач має обов\’язково узгодити із іншими особами, які проживають разом з ним. Якщо бажання розірвати договір виникло тільки у наймача або не у всіх осіб, що проживають разом з ним, договір не припинить свою дію. Свої права користування житлом втратять тільки ті особи, які вибуватимуть із житла. Про прийняте рішення достроково розірвати договір житлового найму наймач та особи, які проживають разом з ним, зобов\’язані повідомити про це наймодавця, причому зробити це обов\’язково в письмовій формі. Повідомлення в силу правил коментованої статті має бути зроблено за три місяці до бажаної дати розірвання договору найму. Разом з тим, дане правило, на наш погляд слід тлумачити розширено, отже, враховуючи інтереси наймодавця, наймач вправі повідомити наймодавця про розірвання договору і раніше ніж за три місяці, але не пізніше.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Обов\’язок доведення неможливості укладення договору найму з іншим наймачем на таких саме (або кращих) умовах покладається на наймодавця, саме він зобов\’язаний підтвердити це твердження відповідними доказами.

Наймач та особи, які проживають разом з ним, звільняються від обов\’язку попереджувати наймодавця про бажання в односторонньому порядку розірвати договір найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому. В даному випадку непридатність для проживання має бути наслідком об\’єктивних причин (природне зношення, стихійні лиха тощо, а не дій наймача чи осіб, які проживають разом з ним.

На вимогу наймодавця договір найму житла може бути розірваний виключно за рішенням суду в таких випадках:

1) якщо наймач не вносить плати за житло за шість місяців, якщо договором не передбачений більш тривалий строк. Разом з тим, в практиці ділового обороту договори найму житла розриваються на вимогу наймодавця і в разі невнесення наймачем плати за більш короткий період, якщо сторони узгодили це в договорі. При короткостроковому наймі дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця можливо, якщо наймач не вносить плату за користування житлом понад два рази.

2) В разі руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. До другої групи осіб належать, зокрема, особи, які проживають разом з наймачем (ч. 2 ст. 816 ЦК). В даному випадку законодавець надає наймачеві шанс на звільнення від такого роду санкції. За рішенням суду йому може бути наданий певний строк для відновлення житла. Такий строк залежить від ступеню руйнування житла, але в будь-якому випадку не може бути більшим одного року. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усунув порушень, наймодавець вправі звернутися до суду з повторним позовом про розірвання договору найму. Коментована стаття передбачає можливість відстрочення виконання такого судового рішення, але не більше одного року.

Наймодавець вправі вимагати розірвання договору найму житла (частини будинку, квартири, кімнати, частини кімнати тощо) в разі необхідності використання житла для проживання в ньому самого наймодавця та/або членів його сім\’ї. В такому випадку наймодавець зобов\’язаний попередити про це наймача не пізніше, ніж за два місяці до бажаної дати розірвання договору.

Наймодавець також має право вимагати дострокового розірвання договору найму житла, якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням (ч. 1 ст. 815 ЦК) або порушує права та інтереси сусідів. В разі виявлення подібного роду порушень зі сторони наймача, наймодавець перш за все має попередити наймача про необхідність усунення таких порушень. Коментована стаття не містить правил щодо форми такого попередження, отже воно може бути зроблено в будь-якій формі, єдине, що наймодавцеві в подальшому бажано мати докази здійснення такого попередження.

Якщо наймач після отримання попередження про необхідність усунення порушень, їх не усунув, наймодавцеві надається право вимагати розірвання договору найму житла.

Випадки можливого дострокового розірвання договору найму житла, встановлені у коментованій статті, розповсюджуються також на відносини оренди житла з викупом (ст. 8101 ЦК). Такий договір може бути розірваний достроково двома шляхами: за згодою сторін або за рішенням суду. У разі дострокового розірвання Договору за згодою сторін орендодавець повертає орендарю частину сплачених коштів (початкового внеску, невикористаних коштів резерву та внесених платежів на викуп житла), яка перевищує вартість оренди цього житла за фактичний період проживання, визначену експертним шляхом (або опосередковану вартість оренди житла в населеному пункті, визначену відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 липня 2008 р. N 682 \”Деякі питання реалізації Закону України \”Про житловий фонд соціального призначення\”). В разі дострокового розірвання даного договору за рішенням суду, порядок повернення коштів орендареві має бути зазначений у відповідному судовому рішенні. У разі дострокового розірвання Договору оренди житла з викупом житло повертається орендодавцю. Орендар та інші особи, які проживають разом з ним, підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення.