Науково-практичний коментар до ст. 796 Цивільного кодексу України

 

1. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

2. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

3. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Коментар:

Оскільки предметом найму за правилами § 4 Глави 58 ЦК є об\’єкти нерухомості, які нерозривно пов\’язані з землею, виникає питання про долю земельною ділянки, на якій розташовані ці об\’єкти. Відповідь на це питання дається коментованою статтею.

За загальним правилом, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди також поширюється і на земельну ділянку, на якій вони знаходяться в розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Це правило розповсюджується на ситуації, коли земельна ділянка належить наймодавцеві об\’єктів нерухомості на праві власності.

Розмір земельної ділянки, яка підлягає передачі наймачеві визначається сторонами в договорі. Якщо сторони не узгодили в договорі розмір земельної ділянки, що підлягає передачі наймачеві, йому надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. На практиці, оскільки право власності на земельну ділянку посвідчується відповідним державним актом, де визначені межі такої земельної ділянки, передачі в оренду разом з об\’єктом нерухомості підлягає вся земельна ділянка, визначена в державному акті.

В разі, якщо розмір земельної ділянки, що передається в користування наймачеві, значно перевищує розмір, необхідний для досягнення мети найму, такий договір найму буде мати змішаний характер та втілювати риси договору найму будівлі або іншої капітальної споруди та найму (оренди) земельної ділянки. Отже на такий договір будуть розповсюджуватися як норми параграфу 4 Глави 58 ЦК, так і положення параграфу 3 Глави 58 ЦК та норми Земельного кодексу України та Закону України \”Про оренду землі\”.

Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, коментована стаття звільняє його від необхідності питати згоди власника земельної ділянки на передачу її наймачеві. Презюмується, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою для обслуговування орендованої будівлі або іншої капітальної споруди. Інші правила можуть встановлюватися договором між наймодавцем та власником земельної ділянки, де, зокрема може бути передбачена обов\’язкова згода власника земельної ділянки на передачу її наймачеві.