Науково-практичний коментар до ст. 792 Цивільного кодексу України

 

1. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов\’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

2. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Коментар:

Коментована стаття виділяє в якості окремого виду договору майнового найму найм (оренду) земельної ділянки. Таке виділення здійснюється на підставі особливості об\’єкта найму, яким є земельна ділянка. Відповідно до ст. 79 Земельного кодексу України земельною ділянкою є частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Законодавство України на сьогодні не містить обмежень щодо категорій земель, що можуть передаватися в найм, а також щодо розміру таких земельних ділянок та форм власності на земельні ділянки. Об\’єктом найму можуть бути землі як приватної, так і державної та комунальної власності.

Об\’єктом майнового найму може бути як земельна ділянка сама по собі, так і земельна ділянка разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які на ній знаходяться. В такому випадку на відносини сторін будуть також розповсюджуватися положення законодавства щодо передачі в найм відповідних об\’єктів (наприклад, якщо земельна ділянка передається з будівлями або іншими спорудами, крім коментованої статті на такі відносини будуть розповсюджуватися положення § 4 глави 58 ЦК).

Договір найму земельної ділянки, як і будь-який договір майнового найму, є оплатним та строковим. На відміну від загального договору майнового найму, який може бути як реальним, так і консенсуальним, договір найму земельної ділянки може бути виключно консенсуальним.

Частина 2 коментованої статті відсилає до спеціального законодавства в сфері регулювання відносин найму земельної ділянки. На сьогодні спеціальними нормативними актами в даній сфері є Земельний кодекс України та Закон України \”Про оренду землі\”.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою – не більше 5 років та довгостроковою – не більше 50 років.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (ст. 14 Закону України \”Про оренду землі\”). Договір найму земельної ділянки підлягає обов\’язковій державній реєстрації (ст. 20 Закону \”Про оренду землі\”) та вважається укладеним (набирає чинності) з моменту його державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 ЦК, ст. 18 Закону \”Про оренду землі\”).

Закон України \”Про оренду землі\” (ст. 15) містить перелік істотних умов договору найму земельної ділянки. До таких умов (які є обов\’язковими для узгодження сторонами) відносяться: об\’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об\’єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об\’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Неузгодження сторонами якоїсь із істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору найму земельної ділянки.