Науково-практичний коментар до ст. 770 Цивільного кодексу України

 

1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов\’язки наймодавця.

2. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Коментар:

Частина 1 коментованої статті надає наймачеві додатковий захист шляхом встановлення правила, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. Новий власник речі автоматично набуває прав та обов\’язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Оскільки ЦК не визначає переліку юридичних фактів, які тягнуть за собою зміну власника речі в розумінні цієї статті, можна говорити про перехід права власності на річ за будь-яких законних підстав: спадкування речі після смерті наймодавця, продаж, дарування наймодавцем речі, перехід права власності на річ, яка була предметом іпотеки тощо (див. постанову Вищого господарського суду України від 19 грудня 2006 р., справа N 22/114-06-2526). Разом з тим, слід пам\’ятати про переважне право наймача на придбання взятої в найм речі в разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 777 ЦК).

Наймодавець, здійснюючи продаж речі, що передана в найм, зобов\’язаний попередити покупця про наявність відносин найму (див. коментар до ст. 659). Купівля речі на таких умовах свідчить про згоду покупця прийняти на себе обов\’язки наймодавця за договором найму.

Наймодавець, який передав право власності на річ, або покупець (новий наймодавець) мають попередити наймача про заміну сторони у договорі найму. В разі нездійснення такого попередження виконання наймачем своїх обов\’язків на користь первісного наймодавця буде вважатися належним виконанням ним договору найму.

Разом з тим норма частини 1 коментованої статті є диспозитивною. Викладене в ній положення може бути змінене домовленістю між наймодавцем та наймачем. Положення про припинення договору найму в разі відчуження наймодавцем речі повинне обов\’язково бути закріплене в договорі найму або в інших договорах (угодах) між наймодавцем та наймачем.