Науково-практичний коментар до ст. 380 Цивільного кодексу України

 

1. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

 

Коментар:

 

Під житловим будинком мається на увазі будівля, пристосована для постійного проживання людей або для використання її як гуртожитку. Житловий будинок відрізняється від готелів, санаторіїв та інших приміщень тим, що, по-перше, він призначений саме для постійного проживання (на відміну від готелів, санаторіїв, будинків відпочинку); по-друге, для житлових будинків законодавство визначає більш жорсткі санітарні, конструктивні, технічні та інші вимоги.

Житловий будинок має бути розташований у безпечному для життя і здоров\’я людей районі та має бути пов\’язаний із землею фундаментом. Наприклад, багатоквартирний житловий будинок має бути забезпечений, залежно від виду населеного пункту, такими видами благоустрою: центральним опаленням, водопроводом, каналізацією, газопостачанням та ін. Крім того, житловий будинок має відповідати таким ознакам: технічний стан має відповідати архітектурним, будівельним та іншим нормам; у ньому має бути наявна житлова площа в межах норм, передбачених житловим законодавством України.

Відповідно до норм житлового законодавства житловий будинок складається з обладнаних квартир (квартири) та допоміжних приміщень. Під допоміжними приміщеннями слід розуміти приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення) (ст. 1 Закону України \”Про об\’єднання співвласників багатоквартирного будинку\”, Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 N 76).

Житловий будинок може бути призначений для проживання однієї або декількох сімей (одноквартирний) або складатися з великої кількості квартир (багатоквартирний житловий будинок). При цьому законодавство не встановлює обмежень розміру житлового будинку, що може перебувати у приватній власності фізичних осіб.

Житловий будинок може складатися власне із самого будинку або з будинку та інших приміщень, що забезпечують нормальне проживання в ньому людини (наприклад, гараж, погріб, сарай, відокремлений санвузол тощо). В цьому випадку будинок є головною річчю, а підсобні приміщення розглядаються як невід\’ємна частина будинку (приналежність), і в разі його відчуження вони, за загальним правилом, також переходять у власність набувача.

Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об\’єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Держбуду України від 24.05.2001 N 127, передбачено поділ житлових будинків на житлові будинки квартирного та садибного типу. Перша категорія житлових будинків поділяється на малоповерхові (1 – 4 поверхи) та багатоповерхові (5 поверхів та вище), які називаються багатоквартирними. При цьому багатоквартирними є також малоповерхові будинки блокового типу – так звана килимова забудова.

Житлові будинки садибного типу складаються із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Основні обов\’язки власників (балансоутримувачів) житлових будинків зводяться до утримання будівельних конструкцій житлових будинків, їх інженерного обладнання, а також прибудинкової території у належному стані (більш детально див. Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 N 76).